房地产的本质是：利润私有化，负债社会化，风险全民化。
01
9月28日，恒大通告许家印被抓，同时停止股份交易。
截止到8月末，恒大未能偿还的债务高达2785亿，逾期商票达2067亿。
因为处于被调查状态，恒大的债务重组、票据等都不能继续操作，相当于融资渠道被砍断。许家印也没法再以“保交楼”的借口争取时间，搞资产转移。
前段时间，许家印在海外搞的子公司、技术性离婚、信托基金，都被曝光在大众面前。
许家印高呼“保交楼”口号，居然是为了争取时间，搞资产转移。
许家印被抓，正式宣告：
恒大，这下算真正没戏了。
02
恒大这几年的操作，无论是恒大地产、恒大汽车，实质是一个旁氏骗局。
房子赚不赚钱不要紧，汽车能不能赚钱也不是重点，因为这一切都是用来融资的借口。
许家印给自己的儿子留下23亿富二代的保护计划，而那些投资者、包工头、工人，却只能眼巴巴地看着许家印的儿子在海外过得生活滋润。
许家印借助VIE架构，把自己从控股人变成债权人。
恒大发行的高息美元债、企业债，特供给自己买走，把大量资本转化成外汇进行付息，从内部掏空恒大，把资本转移到海外。
现在抓了许家印，其实不过是给投资者、买到烂尾楼的业主一个交代而已。
恒大倒下后，只留下一地鸡毛。
那些跟着恒大的包工头，要么自己垫资付工人工资，要么工人跟着包工头一起倒霉。
房地产牵涉太多太多的产业，前期的建设、装修，中期的家居，后期的营销，一系列的产业都将步入寒冬。
许老板拍拍屁股走人，债主却要承受所有的代价。
03
与恒大有着高度相似的碧桂园，碧桂园能善终的几率渺茫，杨惠妍迟早要步许老板的后尘。
虽然碧桂园同样背负着巨额债务，但是杨惠妍早已布局资产转移。
比如杨惠妍将持有20%的股权转给慈善基金会，而这个基金会的创始人是她的妹妹杨子莹，相当于左手倒右手。
杨惠妍知道自己没法解决碧桂园的债务问题，所以早就把碧桂园地产和碧桂园物业拆分，阻断碧桂园的债务传导到物业这一块。
因为地产是个窟窿，但是物业却是一块大肉。
又譬如在去年12月的时候，杨惠妍通过碧桂园服务套现50个亿，免息借给碧桂园，实质上这是利用障眼法，把股权变成债权。
碧桂园一旦破产清算，债权优于股权，可以保全杨家的财产。
操盘手给了两三年时间给恒大，而碧桂园趁机钻空子，后续的房企估计也会紧跟碧桂园的步伐，提早完成资产转移的布局。
04
房地产本质上是一个现金流的游戏，偶尔亏本无所谓，只要现金流没有断裂，那就问题不大。
真正让房企倒闭的是，保价不保量政策，房价没法降，导致房子卖不出去，现金流彻底断裂，然后倒闭、项目烂尾。
如果没有限价的政策，房企哪怕打到骨折也要把房子卖出去，只要拿到现金，企业就能继续苟活。
但是现在既要“保房价”，又要“保交楼”，于现实而言，这是不可行的。
因为降价可能引起系统性的金融风险，所以操盘手不允许降价，其实就是把这宏大的使命压到房企身上。
房企自然没法扛得住，只能被迫牺牲了。
现在只是初秋的萧瑟，寒冬还远远没有到来。
在房地产市场不明朗的大背景下，不轻易下场买房，就是保存个人资产最好的办法。 |
