碧桂园怎么了，相比较下龙湖是真的这么秀？

8月10日，碧桂园发布盈利预警公告，坦承“公司遇到了自成立以来最大的困难”。 对比2022年6月30日半年度之净利润约19.1亿元，集团预期截至2023年6月30日止半年度之净亏损介乎约450亿元至550亿元。
碧桂园仍未能支付应该于8月7日支付的两笔美元债的票息。两笔债券的利息均有30天的支付宽限期。
杨惠妍卸任董事长一职，碧桂园。




碧桂园股价脚踝斩。
同时，8月14日龙湖企业拓展已将17亿元款项拨入18龙湖04债券兑付专户，目前龙湖年内境内到期债务仅余11月到期的1.19亿元。




龙湖股价已从脚踝升到膝盖。
两者同为民营地产龙头企业，是什么导致现在的局面？

做了十多年房地产广告，对龙湖的直接和间接了解比较多，重点就说说龙湖吧。
龙湖的大本营是重庆，重庆三大本土开发商都是民营企业，2000年初，排名依次是龙湖、金科、华宇。
2000年后，这三家开发商都来了成都拿地开发，先后顺序跟它们在重庆的排名略有不同，先后是龙湖、华宇、金科。金科虽然来得最晚，但后来，其在成都的项目却最多。
我服务过龙湖在成都的第一个项目晶蓝半岛、第二个项目翠微清波，跟其营销团队有一些直接接触。



2006年，龙湖成都首秀

这两个项目，在成都卖得都不错，尤其第一个项目，在主城中心，销售堪称火爆。
说实话，在我服务过的数十个房地产项目中，从规划设计、建筑施工到物业服务，从产品的不断创新到对细节的完美追求，龙湖都堪称NO.1。
如果说万科、金科等大多数开发商的房地产开发模式，是工业化的简单复制，龙湖为购房者提供的，则是因地制宜的个性化定制产品。
尤其值得一提的是，龙湖的拿地决策，在2010年之前，就是严格遵照数据模型推演结论来执行的，推演的结果是肯定的，就果断拿地，推演的结果是否定的，就坚决不拿地。
所以，龙湖在成都的项目基本都不愁卖，最典型的案例，莫过于牧马山的别墅。



龙湖·长桥郡

龙湖来到成都后没多久，金科也来了成都，2010年前后，两者都在成都双流的牧马山拿地建别墅。当时别墅还没有禁批，双流牧马山则是成都最热门的别墅片区之一。
龙湖的项目名叫长桥郡，金科的项目名叫廊桥水乡。
龙湖·长桥郡，总建面约26万平米，开盘两年内基本清盘。
金科·廊桥水乡，总建面约29万平米，卖了六、七年都没卖完。
高下立判。



金科·廊桥水乡

顺便说一下——
龙湖在成都的第一个项目晶蓝半岛，给广告公司的月服务费是7万元。
金科在成都的第一个项目金科一城，给广告公司的月服务费是4.2万元。
为什么我这么清楚？因为金科一城刚好我也服务过。



08年的广告，感觉有点傻？

总结——
拿地科学决策，产品定制化+创新，苛求产品细节，国家一级资质物业，是龙湖成为优秀开发商的根本。
当然，龙湖对忠诚粉丝的公关也做得相当到位，具体的改篇再聊。
至于碧桂园，其实名气一直很大。“给你一个五星级的家”，更被很多并不专业的开发商奉为经典。而碧桂园落到如今的下场，原因大家都清楚，我就不多说了。

大家都是差不多的发展模式，先后的问题。在这种宏观环境下，个体优秀也很难抵御这种断崖式衰退。
除非先跑先收缩，比如新城这种，因祸得福，就能多活一段时间。我司金辉，也还好老板早年比较谨慎，全国化扩张的脚步晚，当时还抱怨老板怎么起了大早，赶了晚集。现在也庆幸老板没有盲目摊大饼，自有资金还能把项目推着走，自己还能有份工作。

大哥别笑二哥，只要你不是巨型国企，像保利华润那种，都是有爆雷风险的。更何况龙湖这种民企了，当初融创还说自己资金链健康，重视资金安全了，现在又如何了？只要你没有无限的信用，银行哪敢借你钱。

这问题很简单啊。
不是碧桂园或者龙湖自己运作的原因，像我从来不去说碧桂园该死，靠深耕4、5线做到数一数二本来就很难得，高周转之下交房速度快，交房数量也大，实际就冲着碧桂园的工作量，不说大小杨怎么怎么样，碧桂园也算房企里厚道的了，毕竟凭什么大家都造房卖房我要多造低卖还要承担更大售楼风险？碧桂园在房企里也算是干苦差事的了。
但是现在大势就是4、5线城市快被抽干了，房子造在“鬼城”里，碧桂园也只好认这个霉头。而龙湖则是商业地产和高端项目多，受到的打击就小，进而营收压力小。
纯粹是时势造英雄，只不过这个时势稍微黑暗了点，坑死了真正的劳碌命，造了些个黑暗英雄，而不是说真的它们的本事差那么大。而且龙湖其实也不算英雄，龙湖也没什么钱，只是没那么致命而已，寒冬持续下去，以龙湖这个营收迟早也是另一种样子支撑不下去……

碧桂园的危险，在他们的竞品全是在下沉市场。单价更便宜，就意味着总套数更高。未来三年，碧桂园要交付约300万套房子。这已经不是单纯的经济问题，而是非常重要的民生问题了。
龙湖主要战场是二线城市，目前按照披露的债务来看，确实是没有去盲目扩张，而是有计划的提前压缩规模。估计万科在几年前喊出的活下去，就只有龙湖等少数企业听进去了。
但我们仅仅看到的是披露出来的，真实的情况，估计只有龙湖的少部分人知道。不管怎么说，有企业能活下来是好事儿，证明中国的民营企业家当中也是有长远眼光的人。